Расторжение договора аренды ЗУ в судебном порядке по инициативе одной из сторон

 При получении отказа или отсутствии ответа на уведомление одной из сторон о прекращении арендных отношений по истечении 30 дней со дня направления уведомления – сторона, направившая уведомление (арендатор или арендодатель), вправе обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию по месту нахождения земельного участка:

• юридическое лицо – в арбитражный суд
• физическое лицо – в городской или районный суд  

Унифицированной формы искового документа нет. В нём рекомендуется отразить следующую информацию:

• наименование суда
• данные истца и ответчика
• обстоятельства, предшествующие конфликту
• характеристика участка
• основания расторжения договора аренды
• требования, с их законодательным обоснованием (не обязательно);
• список документов, прилагаемых к иску
• дату и подпись истца

К судебному разбирательству стороны прибегают также в случае, когда  они не смогли урегулировать разногласия самостоятельно. Если суд придёт к выводу, что оснований для расторжения соглашения достаточно, он вынесет соответствующее решение. После его вступления в законную силу действие договора аренды прекращается.

Договор аренды ЗУ может быть расторгнут по решению суда – по требованию одной из сторон в связи:

1.     с существенным нарушением договора другой стороной:

o    под существенным понимается нарушение, совершённое одной из сторон договора, которое влечёт за собой причинение ущерба, отчего другая сторона несёт значительные потери:

2.     с иными случаями, предусмотренными Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором – такие случаи с основаниями закреплены, в частности, в статье 619 ГК РФ:

o    арендодатель может потребовать вернуть земельный участок, если установит, что арендатор:

§ существенно нарушает условия договорённости

§ пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи

§ существенно ухудшает имущество (ЗУ)

§ 2 раза подряд не вносит аренду

§ не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено

При нарушении допущенном арендатором, свою правоту арендодателю придётся доказать в судебном порядке:

• вначале (ло подачи иска) – направить арендатору письмо, в котором изложит требование к арендатору исправить допущенные нарушения (последний абзац статьи 619 ГК РФ)
• в дополнении к требованию об исправлении нарушения – направит арендатору предложение расторгнуть договор досрочно

В том случае, если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд.

Таким образом,  досрочно расторгнуть договор по суду можно только в случае, если арендатор после направления требования об исправлении допущенных нарушения по-прежнему не выполняет свои обязательства.

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда, что ЗУ будет тут же возвращён. Тогда арендодателю придётся выполнить повторное обращение в суд – для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования. Как правило, арендодатель уже в первом иске выставляет сразу два требования:

1.     иск о досрочном расторжении договора аренды ЗУ

2.     иск об истребовании имущества из чужого пользования

После первого судебного процесса арендодатель может получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возвращение земельного участка.