Если администрация муниципалитета (арендодатель) выявит факт нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка, она имеет право инициировать процедуру расторжения арендных отношений в одностороннем порядке.
В Земельном кодексе РФ (статья 46) перечислены основания, влекущие прекращение арендных отношений в судебном порядке по инициативе государства или муниципалитета, предоставивших ЗУ в аренду:
1. использование ЗУ не по целевому назначению
2. использование ЗУ, вызывающее:
o существенное снижение плодородия земель с/х назначения
o причинение вреда окружающей среде
o порчу земель
3. использование ЗУ, происходящее с невыполнением:
o обязанностей по рекультивации земель
o обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв
o обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
4. неиспользование ЗУ, предназначенного для с/х производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет – если более длительный срок не установлен федеральным законом
5. создание или возведение арендатором самовольной постройки на арендуемом земельном участке
6. невыполнение арендатором обязанностей о сносе самовольной постройки на арендуемом земельном участке
7. неисполнение арендатором решения о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями
Также предусмотрены иные случаи расторжения договора аренды:
· при расторжения арендатором договора о комплексном развитии территории
· установление зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), в границах которой полностью или частично расположен участок
o если использование ЗУ в соответствии с его разрешённым использованием (ВРИ ЗУ) невозможно в связи с установлением ЗОУИТ
· изъятие ЗУ для государственных или муниципальных нужд
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Они касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора (статья 619 ГК РФ).
Невыполнение арендных обязанностей одной из сторон рассматривается другой стороной как нарушение правовых отношений – например:
· арендатор не оплатил арендную плату в согласованные договором сроки
· для собственника ЗУ невнесение арендной платы – это несоблюдение соглашения
Для устранения ошибки, совершённой арендатором, предусмотрен предупредительный способ – уведомление о неисполнении такого-то пункта арендного договора, которым собственник ЗУ:
1. информирует арендатора о нарушении
2. предлагает выполнить обязательства по договору в разумные сроки
Если же арендатор не реагирует на уведомление муниципалитета с изложенным в нём предложением погасить арендную задолженность и продолжает игнорировать свои обязательства, арендодатель вправе направить ему другое уведомительное письмо – с предложением прекратить правовые отношения по действующей аренде.
При выявлении арендодателем существенного ухудшения состояния земельного участка к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению причинённого ущерба в судебном порядке.
Арендодатель вправе инициировать досрочное расторжение арендных отношений с перспективой соответствующих судебных решений:
· в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств (пункт 2 статьи 450 ГК РФ)
· если основанием для досрочного прекращения аренды послужила длительная просрочка уплаты арендных платежей (более 2 месяцев), арендодатель вправе добиваться возврата задолженности
Доказательные действия арендатора
При несогласии с решениями администрации муниципалитета арендатор имеет право обратиться с жалобой на эти решения, собрав все доказательства своего исполнения договора аренды и своей деятельности на арендованном участке – это могут быть:
· фотографии
· копии платежей
· протоколы
· другие документы, подтверждающие добросовестную деятельность и использование участка
В письменном обращении арендатору нужно:
· указать на все нарушения со стороны арендодателя и предложить ему устранить их
· изложить:
o замечание о своём несогласии с расторжением договора
o просьбу сохранить договор аренды ЗУ
Если перечисленные меры не привели к желаемому результату или арендатор не получил удовлетворительного ответа от муниципалитета, он может обратиться:
· в вышестоящие органы государственной власти с жалобой на действия администрации
· в суд, чтобы защитить свои права, доказать отсутствие нарушений, предотвратить расторжение договора аренды ЗУ или достигнуть мирового соглашения с администрацией муниципалитета по поводу прекращения арендных отношений
В
обоих случаях арендатор должен предоставить всю необходимую документацию,
доказывающую его правоту и обосновывающую нарушение со стороны арендодателя
