Соглашение о расторжении договора аренды ЗУ:
- определяет условия и порядок расторжения договора аренды между арендодателем и арендатором
- составляется в период действия договора – до окончания срока его действия
- совершается в той же форме, что и сам договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ):
- готовится как самостоятельный документ – в случае, если арендодатель не возражает против досрочного прекращения аренды ЗУ
- с указанием в соглашении даты прекращения аренды и зафиксированных последних расчётлв между сторонами
Если односторонний отказ от исполнения договора аренды предусмотрен в его условиях, то отказ арендатора или арендодателя от договора будет являться правомерным. Заключения какого-либо дополнительного соглашения о расторжении арендных отношений не требуется.
В любом случае, первый шаг стороны, инициирующей прекращение аренды ЗУ, – направление другой стороне уведомления о прекращении арендных отношений (пункт 2 статьи 610 ГК РФ)
- готовится:
- в письменной форме
- в 2 экземплярах
- должно содержать причины, которые являются основанием для расторжения договора
- направляется за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора:
- лично – с получением удостоверения о его принятии: вторая сторона проставляет на образце уведомления заявителя отметку с датой и подписью
- по почте заказным письмом
- через МФЦ
- через официальный сайт арендодателя
- через личный кабинет на портале Госуслуги
Самый простой вариант прекращения арендных отношений – если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока. В таком случае они совершают соответствующие действия:
- передача обратно предмета аренды с подписанием акта приёма/передачи земельного участка
- закрытие договора аренды ЗУ путём заключения дополнительного соглашения, составленного в форме, аналогичной договору.
Если же появились разногласия, то следующим этапом станет обсуждение сути уведомления или его конкретных положений – в целях разработки взаимоприемлемого решения.
В ходе переговоров могут быть установлены дополнительные условия расторжения договора аренды ЗУ, который использовался без нарушений. Обусловлено это рядом причин. К примеру такие – на весь срок действия арендных отношений для каждой стороны договором определены соответствующие условия и обязательства:
- арендатор должен вносить арендные платежи в течение всего срока аренды ЗУ
- арендодатель ща весь срок аренды должен получить арендную плату в полном объёме
Сторона, для которой арендные обязательства стали «тяжким ярмом», может предложить другой стороне расторгнуть договор по взаимному согласию – но это не всегда вызывает согласие другой стороны. К примеру, получатель платежей уже подсчитал свои прибыли от аренды, а нарушение этих планов вполне может вызвать спор. В этом случае договор может быть расторгнут путём соглашения, дополненного пунктами:
- о компенсации:
- за преждевременное расторжение контракта
- упущенной выгоды
- затрат в связи с арендой
- о штрафных санкциях
После достижения консенсуса в спорах и договорённости об окончании срока действия договора аренды необходимо составить документ, который будет подписан обеими сторонами – то есть заключить Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка:
1. составляется в свободной форме и в письменном виде
2. включает в себя следующие основные разделы:
o название документа, его номер, дату и место заключения
o реквизиты договора аренды, который подлежит расторжению
o данные об арендаторе:
§ паспорт гражданина
§ свидетельство о государственной регистрации юридического лица
§ свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя
o данные об арендодателе
o состояние, в котором находится объект аренды
o причины расторжения договора – например:
§ истечение срока аренды
§ нарушение условий договора
§ конкретные другие обстоятельства, достаточные для подачи заявления
o условия, которые должны быть выполнены при расторжении договора
§ копии документов, подтверждающих выполнение обязательств и условий договора, указанные в заявлении в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы или справки – например, о просроченной арендной плате
o финансовые обязательства возлагаются на участников Соглашения:
§ условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку
§ при необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.)
o продолжительность рассмотрения претензий
o условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды
o порядок передачи земли
o дата, с которой договор аренды ЗУ будет считаться расторгнутым
o реквизиты и адреса сторон – в разделе подписей сторон
Передача земельного участка обратно арендодателю оформляется актом приёма-передачи.
Соглашение о расторжении договора аренды ЗУ при сроке до 1 года составляется в 2 экземплярах – по одному для каждой из сторон
- прикладывается к основному договору
- становится неотъемлемой частью договора аренды земельного участка
Если договор аренды ЗУ был зарегистрирован в Росреестре (при аренде участка на срок больше 1 года), то Соглашение о прекращении арендных отношений также нужно зарегистрировать:
1. документ составляется в 3 экземплярах, один из которых остаётся в Росреестре
2. регистрация соглашения выполняется в случае, если срок аренды был больше 1 года и обременение зарегистрировано в Росреестре
3. соглашение о расторжении договора нужно представить в Росреестр, чтобы уполномоченный орган внёс изменения в ЕГРН:
o нужно подать заявление и приложить к нему
§ соглашение о расторжении
§ акт приёма-передачи недвижимости
§ уведомление с решением прекратить арендные отношения
§ документы, подтверждающие личность сторон
o госпошлину платить не надо
4. арендатор:
o имеет право, но не обязан обращаться в Росреестр, потому что прекращение обременения – в интересах арендодателя
o должен самостоятельно подать заявление только в том случае, если стороны расторгли договор и решили, что обязанность снять обременение возлагается на арендатора
Если стороны заключили соглашение о расторжении, то оно действует вне зависимости от снятия обременения в Росреестре.
