Правовая основа процедуры переуступки прав на арендуемый земельный участок

Вопрос об уступке арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона, иные цели возникает по разным причинам – к примеру:

·                     у арендатора исчезла необходимость эксплуатации участка

·                     арендатор не имеет возможности вносить арендные платежи

·                     у арендатора изменилось направление деятельности, для которой разрешённое использования участка не допускает строительство необходимых объектов

«Освободиться» от аренды участка можно двумя способами:

1.                 расторгнуть договор аренды земельного участка по мотивирированным обстоятельствам

2.                 переуступить арендуемый участок другому лицу, передав ему права, изложенные в договоре аренды, и согласовав такую передачу с арендодателем:

o                  получение прежним арендатором разового платежа от нового арендатора по сделке продажи арендных прав (сделка ППА – продажа права аренды) – требование необязательное 

К передаче прав путём переуступки, в процессе которой одна сторона уступает, а вторая принимает не сам объект, а лишь право аренды на недвижимость, применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора (пункт 4 статьи 454 ГК РФ).

Из этого следует, что стороны сделки по переуступке арендных прав должны (статья 389 ГК РФ):

·                     составить документ переуступки арендных прав в письменной форме

·                     провести обязательную регистрацию процедуры переуступки в Росреестре

·                     уплатить госпошлину за осуществление регистрации (статья 333.33 НК РФ)

Правовые последствия сделки по переуступке арендных прав наступают после её регистрации (статья 164 ГК РФ).

Переуступка прав и обязанностей арендатора, установленных по договору аренды земельного участка (ЗУ), находящегося в государственной/муниципальной собственности, – процедура передачи права аренды земли и связанных с нею обязательств, от одного арендатора к другому: 

·                     разрешена законодательством:

o                  Гражданский кодекс РФ (пункт 2 статьи 615)

o                  Земельный кодекс РФ (пункт 5 статьи 22) 

·                     переуступка арендных прав относится к разряду имущественных сделок (отмечено выше)

·                     в результате переуступки происходит замена арендатора в договоре аренды ЗУ

·                     ответственным по договору аренды ЗУ перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности,  – новый арендатор

o                  с прежнего арендатора такая ответственность снимается с момента перехода прав и обязанностей по договору