Ситуации, при которых расторжение договора аренды земельного участка становится актуальной задачей как для арендатора, так и для владельца земли, достаточно распространённые. В законодательстве им отведено скрупулёзное внимание.
Прекращение арендных отношений по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путём одностороннего отказа стороны от исполнения договора во внесудебном порядке. Оба способа во зависят от ряда факторов:
· условия, которые стороны договора аренды изложили в своём соглашении (договоре)
· полнота и добросовестность выполнения тех обязательств, что установлены для каждой из сторон
· наличие или отсутствие фактов нарушений сторонами договора его условий и обязательств сторон
Под арендой земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности, понимается его временное использование на договорных условиях. Это форма сделки с земельной недвижимостью, при которой одна сторона (арендодатель – государство или муниципалитет) предоставляет другой стороне (арендатору – гражданину или юридическому лицу) право использовать принадлежащий ей земельный участок (статья 22 ЗК РФ, глава 34 ГК РФ):
· за плату
· на основании договора аренды участка
· в течение некоторого периода времени – срока аренды
Арендатор должен эксплуатировать земельный участок, который он арендует:
· не нарушая условий, прописанных в документе
· в строгом соответствии с прямым назначением ЗУ
· с обязательным выполнением условий внесения арендной платы установленных в договоре аренды (статья 614 ГК РФ)
Нарушение этих требований становится причиной прекращения действия арендного договора.
Срок предоставления земельного участка в аренду прописывается в договоре:
· регламентируется:
o Земельным кодексом РФ (статья 39.8)
o ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 10.1)
· зависит от целевого использования участка
Из положений ЗК РФ следует, что участки, принадлежащие муниципалитету или государству, могут передаваться на следующие предельные; минимальые и максимальные) сроки:
· до 49 лет – в случаях:
o размещение линейных объектов
o предоставление собственнику здания и сооружения, расположенных на ЗУ – собственник дома/здания/сооружения, а также собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях, имеют право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится их недвижимость
· от 3 до 49 лет – при аренде ЗУ, предназначенных с/х производства
· 20 лет – при аренде участков:
o под ИЖС
o для ЛПХ в границах населённого пункта
· от 3 до 10 лет – при аренде ЗУ, используемых для строительства и реконструкции зданий и сооружений
· 5 лет – для аренды ЗУ, предоставленных без торгов гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления деятельности КФХ (пункт 3 статьи 10.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)
· до 3 лет:
o при аренде участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород
o для окончания строительства незавершённого ОКС
· не более 2 лет – для проведения работ, связанных с использованием недр:
o срок аренды начинается с момента окончания действия лицензии
· равен сроку действия договора о комплексном развитии территории – при комплексном освоении территории юридическим лицом
· равен сроку действия охотхозяйственного соглашения – при аренде земельных и лесных участков для добычи охотничьих ресурсов в границах охотничьих угодий
o соглашения могут заключаться на срок от 20 до 49 лет
В зависимости от длительности периода аренды ЗУ договоры являются:
1. краткосрочными – при аренде до 1 года
2. среднесрочными – при сроке аренды 1–5 лет
3. долгосрочными – при длительности аренды от 5 до 49 лет
4. бессрочными – в случае, когда период действия договора не обговорен сторонами:
o договор считается заключённым на неопределённый срок
o удобны тем, что арендатор или арендодатель могут в любой момент отказаться от исполнения договора – при условии предупреждения другой стороны о принятом решении
Аренда ЗУ выгодна для тех, кто не вправе, не желает или не может купить земельный участок:
· является способом временного пользования земельным участком без его приобретения
· в ряде случаев предусматривает возможность оформление земельного участка в собственность арендатора
· имеет возможность продления и прекращения
Традиционное причина прекращения арендных отношений – истечение срока действия договора аренды ЗУ:
· истечение срока действия соглашения влечёт за собой:
o прекращение действия договора аренды ЗУ
o передачу ЗУ обратно арендодателю – по акту приёма/передачи
· если договором предельный период аренды ЗУ не определён, то стороны имеют право отказаться от арендных отношений в любое время (пункт 2 статьи 610 ГК РФ)
Завершение срока аренды ЗУ не означает, что запись в ЕГРН об аренде ЗУ будет погашена автоматически. Чтобы такое погашение произошло, в Росреестр вправе обратиться любая из сторон договора. Как правило, это делает арендодатель, заинтересованный в снятии зарегистрированного обременения в виде аренды ЗУ.
