О погашении регистрационной записи об ипотеке, обременяющей право гражданина — банкрота, одновременно с государственной регистрацией перехода права этого гражданина и права собственности покупателя объекта недвижимости, обремененного такой ипотекой

            Межмуниципальный отдел в рубрике «Вопрос-Ответ» предлагает Вашему вниманию ответ на вопрос: Возможно ли погашение регистрационной записи об ипотеке, обременяющей право гражданина - банкрота, одновременно с государственной регистрацией перехода права этого гражданина и права собственности покупателя объекта недвижимости, обремененного такой ипотекой, без заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке?

Данный вопрос был проработан Росреестром с Генеральной прокуратурой Российской Федерации и Минэкономразвития России, являющимся органом нормативно-правового регулирования в сфере несостоятельности (банкротства) и финансового оздоровления. Подготовленный Росреестром проект письма в территориальные органы Росреестра с соответствующими разъяснениями Генеральной прокуратурой Российской Федерации и Минэкономразвития России не согласован в связи с необходимостью внесения изменений в действующее законодательство.

В этой связи отмечаем следующее.

В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным Законом N 218-ФЗ.

По общему правилу, установленному Законом N 102-ФЗ (его статьями 25 - 25.2), погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в заявительном порядке.

Погашение регистрационной записи об ипотеке без соответствующего заявления осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Так, согласно части 2 статьи 50 Закона N 218-ФЗ при государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 50 Закона N 218-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Учитывая вышеизложенное, на наш взгляд, если объект недвижимости, в отношении которого зарегистрирована ипотека, реализован (в частности, продан) (например, в порядке, установленном Законом N 127-ФЗ) в целях удовлетворения требований залогодержателя такого объекта, погашение регистрационной записи об ипотеке в отношении этого объекта осуществляется государственным регистратором прав одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя (в частности, покупателя) данного объекта (без заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке). В остальных случаях погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в общем порядке, установленном Законом N 102-ФЗ, - по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Учитывая изложенное, полагаем, что, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости зарегистрирована ипотека, то государственная регистрация перехода права на него на основании договора, заключенного по результатам торгов (в том числе проводимых в рамках процедуры банкротства гражданина), осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке. При отсутствии такого согласия (если договор об ипотеке не предусматривает отсутствие необходимости получения такого согласия) имеются основания для приостановления государственной регистрации по пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.