1. статья 450 – определяет основания расторжения арендных отношений:
o соглашение сторон
o решение суда на основании требования одной из сторон – только для случаев:
1. существенное нарушение договора другой стороной
2. иные случаи, предусмотренные ГК РФ, другими законами или договором
2. статья 450.1 – устанавливает условие одностороннего отказа от договора аренды для стороны, которой право на такой отказ предоставлено по договору или в силу закона:
o односторонний отказ от исполнения договора возможен по предварительно сделанному уведомлению другой стороны об отказе от арендных отношений по договору – при одновременно выполняемыз условиях:
§ наличие оснований
§ добросовестные/разумные действия в пределах, предусмотренных договором, ГК РФ, другими законами, правовыми актами
o договор прекращается с момента получения уведомления
3. статья 451 – определяет условия расторжения по суду договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств:
o по причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения
o исполнение договора без изменения его условий:
§ способно нарушить соотношение имущественных интересов сторон
§ может причинить для заинтересованной стороны столь большой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
o риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона
o последствия расторжения договора распределяются между сторонами расходов, понесённых ими в связи с исполнением этого договора – по принципу справедливости
o если расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях – по решению суда в исключительных случаях выполняется изменение договора
4. статья 452 – устанавливает условия обращения в суд одной из сторон договора аренды ЗУ с требованием о его расторжении:
o
§ только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор
§ неполучение ответа на предложение расторгнуть договор:
§ в срок, указанный в предложении:
§ или в срок, установленный договором аренды или законом
§ в срок 30 дней – при отсутствии срока предоставления ответа, установленного договором аренды
5. статья 610 – детализирует ситуации активности и прекращения арендных отношений в зависимости от срока действия договора аренды:
o договор аренды считается заключённым на неопределённый срок – в случае, если в договоре не установлен период его действия
§ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договор, предупредив (уведомив) об этом другую сторону за 3 месяца
§ договором или законом может быть установлен иной срок – для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределённым сроком
o для отдельных видов аренды законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора
§ действие договора аренды с неопределённым сроком прекращается по истечении предельного срока
§ договор аренды со сроком действия более предельного срока – считается заключённым на предельный срок и прекращается по его окончании
6. статья 619 – содержит условия, касающиеся расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке:
o использование арендатором имущества:
§ с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями
§ с существенным ухудшением имущества
§ с просрочкой арендной платы более 2 раз подряд по истечении срока платежа, установленного договором
§ с невыполнением капитального ремонта ремонта имущества в установленные сроки – если это обязанность арендатора по договору аренды
§ с нарушением иных оснований досрочного расторжения договора
o обязательное направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок
7. статья 620 – содержит условия, касающиеся расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке:
o арендодатель:
§ не предоставляет имущество в пользование арендатору
§ создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества
§ не производит капитальный ремонт имущества в сроки, установленные договором – если это обязанность арендодателя по договору аренды, а при отсутствии такой обязанности – в разумные сроки
o переданное арендатору имущество имеет недостатки:
§ препятствующие пользованию
§ не были заранее известны арендатору
§ не должны были быть обнаружены арендатором при осмотре или проверке исправности имущества при заключении договора
o имущество: в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования
8. статья 622 – устанавливает требования к возврату арендатором арендуемого имущества по истечение срока аренды:
o возвращение арендуемого имущества арендодателю – обязанность арендатора:
§ по окончании срока аренды
§ в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
o внесение арендатором просроченной арендной платы в полном объёме – по требованию арендодателя
o возмещение арендатором убытков, если анесённая просроченная арендная плата не покрывает убытков, причинённых арендодателю
Из указанных норм следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца до планируемого срока прекращения арендных отношений.
Также предусматривается прекращение аренды ЗУ по добровольному взаимному согласию, которое фиксируется дополнительным документом, – Соглашением о расторжении договора аренды ЗУ, заключённому между арендодателем и арендатором.
В зависимости от причин, обусловивших необходимость расторжения, арендные правоотношения прекращаются разными способами:
- в судебном порядке – по требованию одной из сторон
- во внесудебном порядке:
1. если право на односторонний отказ от договора предусмотрено его условиями или законом
2. по добровольному обоюдному согласию:
§ в таком случае сложности с досрочным расторжением договора аренды не возникают
§ стороны подписывают между собой дополнительное соглашение, по которому договор аренды утрачивает силу и арендные отношения прекращаются официально
