Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в рамках рубрики «Вопрос – ответ» разъясняет, какие опасности подстерегают собственника жилья при продаже квартиры
При купле-продаже квартиры рисков у продавца, вопреки расхожему мнению, не меньше, чем у покупателя. Поэтому продавец также должен подойти к сделке ответственно и быть очень внимательным. Разбираемся, что должно насторожить продавца недвижимости в покупателях.
Аванс и задаток
Один из первых вопросов, которые начинают обсуждать продавец и потенциальный покупатель, это оформление договора передачи аванса или задатка. Последний отличается повышенной ответственностью, а следовательно, и повышенным риском для продавца. Если продавец по какой-либо причине не выйдет на сделку в оговоренные сроки, то должен будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. Размер задатка может доходить до 500 тыс. руб., рассказывает адвокат Олег Сухов.
Возвращение задатка в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса) справедливо, когда продавец, пообещавший заключить с покупателем договор на конкретных условиях, вдруг передумал. Но недобросовестные покупатели могут попытаться добиться выплаты им двойного задатка, введя продавца в заблуждение.
Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, но планировал заработать на продавце. Он может, например, устно перенести дату подписания договора купли-продажи на более поздний срок, а затем подать иск о взыскании двойной суммы задатка, ссылаясь на отказ продавца от своевременного оформления сделки в оговоренное в соглашении о задатке время. И суд может обязать продавца вернуть больше денег, чем он получил в качестве аванса.
Избежать таких выплат просто. Достаточно придерживаться следующего правила: устанавливать задаток в договоре только в том случае, когда продавец точно уверен, что сделка состоится с конкретным покупателем и на установленных условиях. Если есть сомнения, лучше указывать в договоре не задаток, а аванс. Его возвращать в двойном размере не нужно, поясняет эксперт.
Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, а имел намерение заработать на продавце.
Необходимо различать задаток и аванс. По своему значению термины совершенно разные, хотя в повседневной жизни их считают одинаковыми. Аванс — это предоплата, которая возвращается. Задаток — это залог выполнения договора. Чаще всего недобросовестные покупатели используют схему, пытаются вынудить продавца отказаться от сделки. Ведь в таком случае покупателю возвращается задаток в двойном размере.
Цена по договору
Продавцу всегда необходимо указывать в договоре купли-продажи только реальную цену. Ведь в случае аннулирования сделки и признания ее недействительной вы сможете вернуть только сумму, указанную в договоре.
Однако стоимость в договорах нередко намеренно занижают для уменьшения налога, который необходимо заплатить с продажи недвижимости. При этом может возникнуть такая ситуация, когда покупатель предложит сначала зарегистрировать право собственности, а уже потом заплатить деньги.
Иногда покупатель предлагает занизить покупную цену в договоре, например, в целях экономии продавца при уплате налогов. Но после заключения договора и регистрации права собственности покупатель может отказаться платить всю реально оговоренную стоимость объекта, а у продавца не будет юридической возможности взыскать ее.
Зачастую используется схема, когда покупатель может предложить заплатить большую сумму за квартиру, а потом через суд попытается снизить стоимость и вернуть себе деньги, в итоге купив недвижимость по более низкой цене. Поэтому при продаже нужно опираться на стандартный договор и не соглашаться на предложения покупателей изменить их.
Лучше всего производить регистрацию, пользуясь специальными банковскими сервисами, когда деньги от покупки квартиры собственник получит только после государственной регистрации.
Продавцу всегда необходимо указывать в договоре купли-продажи только реальную цену
Расчет за квартиру
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых.
Устранимые, но нежелательные риски — это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам, пытаясь вернуть свое жилье.
Важнейшим условием для регистрации является фактическая передачи квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее. Акт приема-передачи — это определяющий документ в отношениях купли-продажи квартиры, которым подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу.
Договор всегда надо внимательно изучать, а подписывать можно только в том случае, если претензий действительно нет, а обязательства исполнены. Также продавцу рекомендуется использовать преимущественно договор и акт приема-передачи, составленные его юристом, а не предложенные покупателем.
Чем может обернуться сделка с недобросовестным покупателем
Одна из угроз — признание сделки недействительной. Обычно именно покупатель запрашивает у продавца справку из психоневрологического диспансера, чтобы удостовериться в отсутствии препятствий к совершению сделки.
Но не стоит забывать, что нужно удостовериться в нормальном состоянии обеих сторон. То есть и покупателя тоже. Ведь сделка может быть признана судом недействительной, если гражданин в момент совершения находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177.1 ГК), говорит эксперт.
