Рубрика «Вопрос-ответ»
Лизингодатель у выбранного лизингополучателем продавца приобретает нежилое здание с земельным участком (предмет лизинга), а затем это здание вместе с земельным участком передает лизингополучателю по договору лизинга с правом последующего выкупа. Правомерно ли включение в предмет договора лизинга земельного участка, на котором расположено здание?
В силу ст. 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге) земельные участки, как и другие природные объекты, не могут быть предметом договора финансовой аренды. Действующее законодательство (в отличие, например, от норм об аренде зданий и сооружений (ст. 652 ГК РФ)) не содержит норм, устанавливающих права лизингополучателя на земельный участок, если они не определены в договоре.
Вместе с тем у лизингополучателя по договору, предусматривающему передачу в лизинг здания, возникает объективная необходимость пользоваться земельным участком, на котором это здание находится. В противном случае он фактически не сможет пользоваться и зданием как объектом лизинга. Поэтому к таким отношениям в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), то есть норма п. 2 ст. 652 ГК РФ как регулирующая наиболее сходные отношения – отношения по договору аренды зданий и сооружений. Обратите внимание, приведенная норма устанавливает, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, и договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды право пользования земельным участком, который занят указанной недвижимостью и необходим для ее использования в соответствии с ее назначением. Вопрос же о последующем приобретении лизингодателем объекта лизинга решается таким образом. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения. Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга (ст. 3 Закона о лизинге), они могут переходить в собственность лизингополучателя (ст. 19 Закона о лизинге) на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.
Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.09.2008 № 4904/08, иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом. Кроме того, как разъяснил суд в приведенном постановлении, взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге позволяет сделать вывод о том, что земельные участки не могут быть предметом договора лизинга лишь как самостоятельный объект.
Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 8215/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу № А27-13938/2009, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 № 07АП-9003/09).
Таким образом, если земельный участок, на котором расположено передаваемое в лизинг здание, также находится в собственности лизингодателя, он может быть указан в договоре лизинга как часть передаваемого в лизинг имущества. Однако и без такого упоминания у лизингополучателя возникнет право пользования соответствующим земельным участком в течение срока действия договора лизинга, а при выкупе здания этот участок перейдет в собственность лизингополучателя (см. также ст. 552 и 555 ГК РФ).
