Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам напоминает, что с 01.09.2022 вступил в силу Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ).
Письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.08.2022 №14-6985-ТГ/22 даны разъяснения относительно Закона № 310-ФЗ:
1) статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК) дополнена частью 1.1, согласно которой: собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника; сделки, заключенные с нарушением указанного правила, являются ничтожными; названные положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений;
2) предусмотрено, что указанное правило не применяется для сделок, заключаемых в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ
3) положения ЖК в редакции Закона № 310-ФЗ распространены на отношения, возникшие после дня вступления в силу Закона № 310-ФЗ (часть 3 статьи 4). В этой связи также обращаем внимание на следующие положения законодательства Российской Федерации: акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК); в силу части 1.1 статьи 42 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок указанных в названной части; при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется (часть 2 статьи 59 Закона № 218-ФЗ); ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом (пункт 1 статьи 166 ГК); недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК); осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
Таким образом, при государственной регистрации права общей долевой собственности (в том числе перехода доли в праве) на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под установленные ЖК (в редакции Закона № 310-ФЗ) исключения, государственный регистратор прав обязан убедиться в том, что 3 такая сделка не является ничтожной, – она не нарушает требования части 1.1 статьи 30 ЖК1 .
При выявлении случаев представления на государственную регистрацию прав нотариальных сделок, не соответствующих части 1.1 статьи 30 ЖК, соответствующую информацию необходимо незамедлительно доводить до центрального аппарата Росреестра, а также до нотариуса, удостоверившего такую сделку, если заявителем являлся не данный нотариус (и ему в этой связи не направлялось уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода прав).
