Письмом Росреестра от 21.06.2022 №14-5128-ТГ/22 даны разъяснения на вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Так, по вопросу о документах, подлежащих указанию в Решении о выявлении правообладателя в качестве документов, подтверждающих, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости разъяснено следующее.
Положения Закона №518-ФЗ подлежат применению в отношении ранее учтенных объектов недвижимости, если права на данные объекты недвижимости возникли и правоустанавливающие документы или документы, удостоверяющие права на них, оформлены до дня вступления в силу Закона №122-ФЗ (до 31.01.1998), при этом такие права не зарегистрированы в ЕГРН.
Пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что:
- государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона N 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 - ЕГРН);
- признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН выданные после введения в действие Закона N 122-ФЗ до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;
- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 №493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением №177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
Необходимо отметить, что Федеральный закон от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил возможность осуществления государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК (до 30.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, если в документе, подтверждающим право на земельный участок не было указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права либо данный земельный участок предоставлен указанному гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Выдаваемая органом местного самоуправления Выписка из похозяйственной книги (Форма утверждена приказом Росреестра от 25.08.2021 №П/0368) сама по себе не является основанием для государственной регистрации ранее возникшего права, но является основанием для государственной регистрации права собственности в порядке статьи 49 Закона №218-ФЗ.
Постановлением Госкомстата СССР от 25.05.1990 №69 были утверждены Указания по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, согласно которым похозяйственные книги являлись документами первичного учета хозяйств и закладка таких похозяйственных книг и алфавитных книг хозяйств производилась сельскими Советами один раз в пять лет по состоянию на 1 января. Данные о предоставленных землях для ведения личного подсобного хозяйства колхозникам, рабочим и служащим, а также служебных наделах граждан выписывались из соответствующего раздела земельно-кадастровых книг. Данные о землях, выделенных крестьянским хозяйствам, выписывались из государственного акта, удостоверяющего право владения землей, или решения районного Совета народных депутатов, либо зарегистрированного местным Советом народных депутатов договора аренды земли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона N 112-ФЗ учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах, которые ведутся органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов; ведение похозяйственных книг осуществляется на основании сведений, предоставляемых на добровольной основе гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство.
Принимая во внимание положения части 6 статьи 69.1 Закона N 218-ФЗ, в Решении о выявлении правообладателя указываются в том числе документы, подтверждающие, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости, их реквизиты (при наличии у документов реквизитов).
Выписка из похозяйственной книги, равно как и сама похозяйственная книга, не являются документами, которые подлежат указанию в Решении о выявлении правообладателя в качестве документов, подтверждающих, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости; при этом таким документом может быть документ, указанный в похозяйственной книге в качестве документа, подтверждающего право на земельный участок.
Согласно пунктам 3, 5 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденного Роскомземом 20.05.1992:
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением N 177, выдавались гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям на основании принятых исполнительными органами Советов народных депутатов решений о предоставлении земельных участков либо о перерегистрации права на ранее предоставленный земельный участок;
- при подготовке решений о перерегистрации права на земельный участок и оформлении свидетельств использовались ранее выданные документы, удостоверяющие право на землю (государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, земельные шнуровые и похозяйственные книги, проекты организации территорий садоводческих и других товариществ, планово-картографические и другие материалы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации, а также у самих землепользователей).
В силу пункта 3 Указа N 1767 и пункта 2 Указа Президента от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" выданное соответствующим комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (его территориальными органами на местах) свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом N 1767, являлось документом, удостоверявшим право собственности на земельный участок, и служило основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действовавшим законодательством.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом N 1767, выдавалось соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации (пункт 3 Указа N 1767).
Таким образом, свидетельства о праве собственности на землю, выданные по формам, утвержденным Постановлением N 177 и Указом N 1767, подтверждают только факт проведения регистрации указанных в них прав; при этом документом, устанавливающим возникновение соответствующего права, являются решения соответствующих органов о предоставлении земельного участка, в соответствии с которыми были выданы указанные свидетельства. В этой связи, в случае признания незаконным акта соответствующего органа о предоставлении земельного участка, на основании которого было выдано названное свидетельство, это свидетельство, на наш взгляд, не является юридически действительным.
При отсутствии оснований для принятия Решения о выявлении правообладателя, полагаем возможным рекомендовать уполномоченному органу руководствоваться нормами статей 225, 1151 ГК.
https://ppt.ru/docs/pismo/rosreyestr/n-14-5128-tg-22-268785
