Как можно разделить делимый участок? Существуют ли какие-то правила? Что нужно учесть при разделе? Да, правила есть. Они изложены в Земельном кодексе РФ (статья 11.4).
Раздел участка разрешается, если выполняются следующие условия:
- делимость надела
- части участка после раздела:
-становятся самостоятельными ЗУ
-разрешённое использование каждого образуемого ЗУ может выполняться без перевода в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами)
Запрет на раздел участков
Полный перечень ситуаций, когда раздел ЗУ не разрешён законом изложен в пункте 4 статье 11.9 Земельного кодекса РФ:
1. Невозможность эксплуатации после раздела:
- находящихся на ЗУ объектов недвижимости по их назначению
- образованных наделов в соответствии с ВРИ из-за сохранённых обременений (ограничений) исходного надела
2. При разделе участка:
- образуемые ЗУ вклиниваются или вкрапливаются в другие
- появляется изломанность границ, чересполосица
- создаётся невозможность размещения объектов недвижимости
- выявляются недостатки, препятствующие использованию и охране земель
- границы образуемого ЗУ пересекаются с границами территориальных зон, лесничеств, лесопарков
- наделы, образуемые при разделе исходного участка, остаются без самостоятельных подъездов и выходов к местам общего пользования (дорогам, проездам и выездам):
- возникает ограничение прав владельцев иных ЗУ, обязанных обеспечить проход или проезд к образованному наделу по территории своих наделов
Ориентир при разделе участка - сопоставимость размера образуемых наделов с установленными предельными нормами
Термины «размеры участка», «реальные размеры доли» (или «доли в натуре») связаны с более сложным понятием - градостроительными регламентами, устанавливаемыми Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Градостроительные регламенты вводят конкретику в использование земли в соответствии с её назначением. На их основе на территориях населённых пунктов и за их границами земельные участки группируются в территориальные зоны:
- зоны жилого строительства
- с/х зоны
- производственные зоны
- зоны размещения деловых и коммерческих объектов
- т.д.
Градостроительные регламенты ужесточают ситуацию с застройкой наделов:
· устанавливают:
- предельные минимальные и предельные максимальные размеры участков
- параметры строительства объектов
· налагают запрет на строительство (например, на полевых участках для ведения ЛПХ)
Предельные размеры ЗУ «говорят» о том, что размеры образуемых наделов не должны быть меньше минимальной и больше максимальной площадей ЗУ, установленных градостроительным регламентом.
Раздел участка, выдел части земель из общей доли или доли из об общедолевой собственности (при согласии на это всех дольщиков) означает:
- определение границ образующихся ЗУ на местности
- преобразование их в самостоятельные участки
без изменения категории земель и изменения их ВРИ. Все эти требования к земельным участкам, образуемым в ходе раздела, изложены в статье 11.9 Земельного кодекса РФ.
Случаи, когда раздел земельного участка, выдел в натуре доли в праве собственности, не допускается:
1)существует запрет на раздел земли (например, не могут разделяться участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства)
2)у образованных наделов:
- площадь не соответствует установленным предельным размерам
- размеры превышают максимальные размеры земельных участков
- нет собственных подъездов и подходов
Итоги раздела исходного участка или выдела в натуру части из совместной и доли из общедолевой собственности должны быть такими:
- образуются участки, соответствующие предельным размерам, самостоятельные участки
- исходный участок:
а) прекращает существование
б)снимается с учёта в ГКН
- владелец исходного участка сохраняет право собственности на все образованные ЗУ
Выдел из земельного участка, находящегося в общей собственности:
· участники могут сохранить право общедолевой собственности на все образованные ЗУ
· по заключённому соглашению участники долевой собственники могут оформить право собственности на свои выделенные доли, утрачивая право долевой собственности
· исходный надел сохраняется в изменённых границах (изменённый ЗУ)
· размеры образованных ЗУ соответствуют установленным предельным нормам
