Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам
Управления Росреестра по Краснодарскому краю в рамках рубрики «Вопрос - ответ» предлагает Вашему вниманию информацию о том, о Едином недвижимом комплексе (далее - ЕНК) (возможности включения в состав ЕНК, представляющего собой несколько нежилых зданий (магазин и хозяйственное строение), индивидуального жилого дома (для временного проживания персонала), понятии «технологическая связь», лице, ее устанавливающем/ определяющем, документе, в котором она должна быть описана, о расстоянии между объектами недвижимости в ЕНК).
Учитывая положения статьи 133.1 ГК, ЕНК представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.
В соответствии с пунктами 9, 12, 13 части 5 статьи 8 Закона Nº 218-Ф3 в реестр объектов недвижимости ЕГРН вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о назначении здания («нежилое», «многоквартирный дом», «жилой дом», «садовый дом» или «гараж»), сооружения, в НК.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на ЕНК осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 46 Закона Nº 218-Ф3, а также Требованиями к подготовке технического плана'.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются, в том числе в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (часть 1 статьи 46 Закона Nº 218-Ф3).
При этом, положения статей 133.1, 141.3 и 141.5 ГК, статьи 46 Закона Nº 218-Ф3 не предусматривают возможность создания ЕНК посредством объединения исходного ЕНК с иными объектами недвижимости.
Если назначение объектов недвижимости, предлагаемых для объединения в ЕНК не является единым (одинаковым), это является основанием для приостановления учетно-регистрационных действий в соответствии с пунктом 35 части 1 статьи 26 Закона Nº 218-Ф3, а впоследствии - согласно статье 27 Закона Nº 218-Ф3 - для отказа в их осуществлении.
Учитывая положения пункта 84 Требований к подготовке технического плана, в технический план ЕНК включается раздел «Заключение кадастрового инженера» с указанием на наличие неразрывной физической или технологической связи между включаемыми в состав ЕНК зданиями, сооружениями и ее содержанием, с указанием на расположение таких объектов на одном земельном участке, либо с указанием того, что объект недвижимости исключается из состава ЕНК в связи с его разрушением и (или) сносом.
Требования к подготовке технического плана, утвержденные приказом Росреестра от 15.03.2022 Nº П/0082. Кроме того, положения пункта 84 Требований к подготовке технического плана не ограничивают кадастровых инженеров в применении тех или иных документов, подтверждающих наличие технологической связи между объектами недвижимости.
Таким образом, допускается применение в качестве обоснований наличия такой связи положений проектной документации, исполнительной документации, разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, строительных норм и правил.
Требованиями действующего законодательства не установлен исчерпывающий механизм подтверждения, установления или определения наличия между объектами недвижимости технологических связей, в том числе возможность определения такой связи посредством расчета расстояния между объектами недвижимости. Например, для промышленных производств, таких как химико-технологические системы, выделяют группы элементов или подсистем, связанных между собой в определенной последовательности, которая называется технологической связью.
При этом наличие технологической связи может быть предусмотрено напрямую требованиями действующего законодательства (см., например, пункты 5 и 9 статьи 2 Федерального закона от 07.12.2011 Nº 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» в отношении водопроводной и канализационной сетей).
С учетом изложенного, представляется, что технологическая связь - это способ соединения отдельных элементов (или подсистем) с помощью технологических потоков с образованием подсистем и систем.
Таким образом, объект недвижимости, предназначенный для проживания работников предприятия (магазин), не включен в какую-либо последовательность, обеспечивающую производственный процесс (организацию торговой деятельности), в том числе в связи с тем, что работники, обеспечивающие деятельность предприятия, могут проживать в иных жилых помещениях, и это обстоятельство не приведет к нарушению или невозможности функционирования производственного процесса - торговой деятельности.
