Кадастровая стоимость: что это и для каких объектов недвижимости она определяется

Кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Под ценообразующими факторами понимаются сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии и т.д. Для земельных участков, помимо местоположения, ценообразующими факторами являются сведения о нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, о категории земель (при наличии ее влияния), виде разрешенного использования участка, его площади и пр. (чч. 2, 3 ст. 14 Закона N 237-ФЗ, п. 26.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, далее - Методические указания).

Кадастровая стоимость определяется для объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков), которые включаются в соответствующий перечень объектов недвижимости (далее - Перечень), формируемый публично-правовой компанией "Роскадастр" на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки, принятого уполномоченным органом субъекта РФ (чч. 1, 5 ст. 11 Закона N 237-ФЗ, Порядок формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утв. приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0283). Государственная кадастровая оценка единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов не проводится (ч. 2 ст. 11 Закона N 237-ФЗ), соответственно, кадастровая стоимость таких объектов не определяется.

Кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость объекта недвижимости, однако по общему правилу она определяется методами массовой оценки, то есть исходя из моделей определения кадастровой стоимости, которые выстраиваются для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики (пп. 3, 44 Методических указаний), поэтому кадастровая стоимость отдельного объекта недвижимого имущества может не соответствовать его рыночной стоимости на конкретную дату.

Сведения о кадастровой стоимости недвижимого имущества включаются в кадастр недвижимости, являющийся частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (п. 1 ч. 2 ст. 7, п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").