Договор продажи недвижимости. Согласие на продажу, уведомление о продаже

Договор продажи недвижимости. Согласие на продажу, уведомление о продаже

На отношения между сособственниками недвижимости, разумеется, распространяется общее правило о преимущественном праве покупки продаваемой доли в праве общей собственности постороннему лицу, имеющемся у сособственников (п. 1 ст. 250 ГК РФ), и о необходимости их письменного извещения о намерении продать долю постороннему лицу (п.п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ, п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

В ряде же случаев необходимость получения предварительного согласия (одобрения) на совершение сделки со стороны третьих лиц или необходимость предварительного уведомления третьих лиц о намерении продать имущество обусловлены тем, что предметом продажи является именно недвижимость.

В частности, для продажи одним из супругов находящегося в совместной собственности супругов объекта недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга*(3). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Возможность удовлетворения этого требования не поставлена в зависимость от доказанности того обстоятельства, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки. Подобное требование, предусмотренное п. 2 ст. 35 СК РФ, не распространяется, в частности, на сделки с общим недвижимым имуществом супругов (определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 19-КГ15-8, от 06.12.2011 N 67-В11-5, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 N 33-16140/15).

Продажа недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственному или муниципальному учреждению, унитарному предприятию, допускается только с согласия собственника этого имущества, то есть соответствующего публично-правового образования, от имени которого действует уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п.п. 2-4 ст. 298 ГК РФ, п. 2 ст. 18, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях").

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан письменно (под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении) известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Это связано с тем, что публично-правовое образование имеет преимущественное право покупки таких земельных участков. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").