Делимые и неделимые земельные участки

Собственники земельных участков (ЗУ) иногда задумываются об их разделе на две или несколько частей. Одну из них, при необходимости, можно подарить, оставить в наследство или передать бывшему супругу в случае семейного развода.

Но разделить участки получается не всегда:

- одни являются делимыми

- другие попадают в группу неделимых, раздел которых запрещён

Какие условия определяют градацию участков на делимые и неделимые?

Делимость и неделимость участков зависит от их целевого назначения. Оно устанавливается в зависимости от многих факторов:

- природных особенностей территории

- ландшафта

- плодородия

- возможности использования получающихся при разделе частей как самостоятельных наделов с сохранением исходного назначению земли

Делимыми считаются такие участки, котрорые после раздела:

- не теряют своей сущности

- сохраняют исходное целевое использование для образованных меньших территорий

Неделимыми являются участки, раздел которых может вызвать:

- нарушение режима использования

- изменение целевого назначения

Например, участок для ИЖС с домом, в котором проживают 2 семьи, можно разделить, но при этом:

- потребуется разделить строение

- выявится, что размеры площади образованных частей участка скажутся на их правовом статусе:

- останутся в долевой собственности (то есть исходный ЗУ оказался неделимым)

- станут самостоятельными объектами права (исходный участок - делимый)

 Участок под многоквартирным жилым домом неделимый. Его можно распределить только в долях между собственниками жилья пропорцинально площадям их квартир. Невозможно выделить в натуре квартиру, скажем, на 8-м этаже многоквартирного дома вместе с частью земельного участка, как и землю для помещений в производственных и административных зданиях.

К неделимым относятся сельскохозйственные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 1-2 статьи 9 № 74-ФЗ). Раздел прочих сельхозземель должен происходить так, чтобы самый малый образуемый участок не был по площади меньше установленных норм.

Обременения и ограничения, наложенные на использование исходного надела, могут оказать влияние на возможность его раздела. В зависимости от их вида участок может быть неделимым, то есть на его раздел будет наложен запрет, или, напротив, делимым, если существующие обременения не становятся препятствием для раздела.

В числе обременений могут быть:

1.                Обременения, связанные с правом пользования землёй:

- сервитут

- запрет на размещение объектов в охранных зонах

- иные

2.                Ограничения по распоряжению участком:

- ипотека

- долгосрочная аренда свыше 1 года

- доверительное управление

- арест по решению суда

- концессия

- обременения, связанные не с землей, а с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры

При наличии обременений и ограничений становятся важными:

- их срок

- точные временные границы действия

Оценка влияния обременений позволит прийти к пониманию возможности раздела.

Неделимый земельный участок - это надел, в отношении которого невозможно установить право собственности на его отдельную часть:

ЗУ выступает объектом права в целом:

- права единственного собственника участка

- общей собственности несколько собственников

При наличии на участке здания, находящегося в собственности нескольких лиц, правом на ЗУ может быть только общая собственность (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ)

Делимый участок - надел, на отдельные части которого можно установить право собственности, причём эти части обладают следующими признаками одновременно:

- не нарушают режим использования

- имеют площади и границы

- выступают объектами права их собственников