«Что такое перепланировка жилья?»
Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию о перепланировки жилья, а именно - что такое реконструкция, перепланировка и переустройство, какие виды работ нужно согласовывать и какие изменения запрещены законом.
Что такое перепланировка?
Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения, говорится в Жилищном кодексе РФ.
К примеру, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.
К перепланировке нужно отнестись со всей ответственностью, поскольку не все, что хочется переделать в своей квартире, может быть узаконено. Так, нельзя сносить несущие стены, переносить радиаторы на балкон или лоджию, перенести кухню или санузел в другое помещение, если под ним находится жилая комната.
Главное правило перепланировки: до начала проведения работ она должна быть согласована с органом местного самоуправления на предмет соблюдения безопасности, санитарных и строительных нормам и, конечно, прав соседей.
Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?
Переустройство помещения в многоквартирном доме — это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического и санитарно-технического оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Это не то же самое, что перепланировка, поскольку конфигурация помещения не меняется.
К переустройству относятся установка бытовых электроплит вместо газовых, перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат.
Переустройство не должно нарушать строительные и санитарные нормы и обязательно должно проводиться только по согласованию с органом местного самоуправления.
Как согласовать перепланировку и переустройство?
Согласовывать перепланировку и переустройство помещения необходимо до начала работ в органе местного самоуправления. Документы можно представить непосредственно в орган местного самоуправления или через МФЦ.
К заявлению нужно приложить правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт помещения, проект переустройства или перепланировки, согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих данную квартиру, если она не находится в собственности гражданина, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если помещение находится в доме, являющимся таким памятником.
Решение принимается в течение 45 дней со дня представления документов. В случае положительного решения исполком выдает заявителю решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по установленной форме. Только после этого можно начать проведение запланированных работ.
Нужно ли сообщать о завершении работ?
Конечно, поскольку полномочный орган должен убедиться, что работы выполнены в соответствии с ранее представленным проектом. Завершение переустройства или перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Если перепланировка или переустройство квартиры проведены без предварительного согласования, то изменения считаются самовольными. К ним же относится и ремонт, не соответствующий предоставленному эскизу или проекту.
Если при самовольной перепланировке были выполнены работы, не запрещенные законом, их можно согласовать. Для этого нужно получить технический паспорт и техническое заключение от проектной организации, входящей в СРО, — этот документ подтвердит, что проведенные работы не скажутся на конструкции дома.
Однако, если обнаружатся изменения, которые противоречат закону, собственнику грозит административный штраф до 2,5 тыс. рублей, а также он будет обязан восстановить изначальный облик квартиры. Если собственник не выполнит это требование, то полномочный орган может подать на него в суд, и в случае удовлетворения иска его могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов. При этом судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычтут из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи.
Может просто сделать перепланировку и молчать о ней?
Многие владельцы квартир так и думают. Но это до определенного момента.
Если собственник сделал перепланировку в квартире без всякого согласования. Он решает продать ее, а покупатель - приобрести квартиру в ипотеку. Банк в обязательном порядке запросит техническую документацию и направит специалиста для осмотра объекта. В случае выявления незаконной перепланировки в выдаче ипотечного кредита будет отказано».
Кроме того, при наступлении страхового случая незаконные изменения в квартире могут осложнить выплату страховки. Также не стоит забывать и о возможных конфликтах с соседями или представителями жилищно-коммунальных организаций, которые могут сообщить о перепланировке в надзорные органы.
Каковы правила перепланировки для нежилых помещений?
Ранее закон не предусматривал возможность перепланировать нежилой фонд. Речь шла только о реконструкции, но получить на нее разрешение в многоквартирном жилом доме было практически невозможно. Многим предпринимателям приходилось решать этот вопрос через суд. Сейчас установлен единый порядок переустройства и перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В чем отличие реконструкции от перепланировки?
В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.
Реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ. Для индивидуальных жилых и садовых домов требуется направить в орган местного самоуправления уведомления о планируемой реконструкции и получить из этого органа уведомление о соответствии планируемых работ требованиям законодательства.
После завершения реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для индивидуальных жилых домов и садовых домов – направить уведомление об окончании реконструкции и получить уведомление о соответствии проведенных работ требованиям закона.
Какие действия необходимо предпринять при переводе квартиры на первом этаже под магазин или парикмахерскую. Что согласовывать и с кем?
В этом случае потребуется осуществить перевод жилого помещения в нежилое. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления – исполком. Затем необходимо согласовать планируемую перепланировку или переустройство в данном помещении, а в случае запроектированной реконструкции – соответствующее разрешение.
Если реконструкция, переустройство и перепланировка помещений в многоквартирном доме невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие работы должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
К примеру, обустраивая магазин, потребуется соорудить отдельное крыльцо, которое затрагивает земельный участок и наружную стену дома, являющиеся общим имуществом. Значит нужно получить согласие всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Оно оформляется протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома.
Какие документы нужны для оформления изменений?
С целью внесения изменений в характеристики объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), необходимо обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана.
Технический план изготавливается в электронном виде. Затем нужно обратиться в любое отделение МФЦ с заявлением об учете изменений. Срок предоставления услуги в этом случае составляет семь рабочих дней, по результатам которой заявитель получает выписку из ЕГРН, содержащую новые характеристики объекта недвижимости.
Только после проведения правовой экспертизы представленных документов, на предмет соблюдения всех норм законодательства, в том числе вышеуказанных государственным регистратором будет принято решение о возможности проведения кадастрового учета изменений характеристик, а собственник затем получает выписку, содержащую новые характеристики объекта недвижимости».
